Unwirksame Abnahmeklauseln im Bauträgervertrag: Mängelansprüche können bis zu 30 Jahre durchsetzbar bleiben

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist für Bauträgerverträge von zentraler Bedeutung: Sie entscheidet unter anderem darüber, wann die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt. Der Bundesgerichtshof hat nun klargestellt, welche erheblichen Folgen eine unwirksame Abnahmeklausel haben kann. Eine vom Oberlandesgericht Stuttgart angenommene Höchstfrist von 15 Jahren lehnte der BGH ab.

Unwirksame Vertretungs- und Nachzüglerklauseln verhindern die Abnahme

Ausgangspunkt des Verfahrens waren behauptete Mängel an einem Metalldach, dessen Herstellung bereits im Jahr 1999 abgeschlossen worden war. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangte später einen Kostenvorschuss von 292.000 Euro für die Mängelbeseitigung.

Die Bauträgerverträge bestimmten, dass drei aus dem Kreis der Erwerber gewählte Vertreter das Gemeinschaftseigentum abnehmen sollten. Käufer, die ihren Vertrag erst nach den Abnahmebegehungen geschlossen hatten, sollten sich mit der Erklärung begnügen, das Gemeinschaftseigentum sei bereits abgenommen worden.

Nach Auffassung des BGH waren beide Regelungen unwirksam. Die Abnahme ist ein originäres Recht jedes einzelnen Erwerbers. Zwar darf ein Käufer freiwillig einen Dritten mit der Abnahme bevollmächtigen. Eine Formularklausel darf ihm jedoch nicht zwingend und unwiderruflich das Recht nehmen, das Gemeinschaftseigentum selbst zu prüfen und über dessen Abnahme zu entscheiden.

Auch sogenannte Nachzügler werden nicht allein durch die formularmäßige Feststellung gebunden, eine Abnahme sei bereits erfolgt. Der BGH knüpft damit an seine bisherige Rechtsprechung zu Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen an.

Eine stillschweigende Abnahme durch die Nutzung der Wohnungen oder die vollständige Kaufpreiszahlung lag ebenfalls nicht vor. Die Beteiligten waren gerade davon ausgegangen, dass das Gemeinschaftseigentum bereits aufgrund der Vertragsklauseln wirksam abgenommen worden sei. Unter diesen Umständen konnten Nutzung und Zahlung nicht zugleich als eigenständige Abnahmeerklärung verstanden werden.

‍

Keine starre 15-Jahres-Frist – äußerste Grenze bei 30 Jahren

Ohne wirksame Abnahme beginnt die bei Bauwerken grundsätzlich geltende fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche nicht zu laufen. Der BGH verwarf insbesondere die vom Berufungsgericht vorgenommene Addition einer zehnjährigen Frist für den Erfüllungsanspruch und der fünfjährigen Mängelverjährung. Für eine solche pauschale Höchstfrist von 15 Jahren fehle eine gesetzliche Grundlage.

Das bedeutet allerdings nicht, dass bei Bauträgerverträgen generell eine 30-jährige Gewährleistungsfrist gilt. Der BGH formuliert vielmehr für die besondere Konstellation einer wegen einer unwirksamen Klausel fehlgeschlagenen Abnahme eine äußerste zeitliche Grenze: Der geltend gemachte Kostenvorschussanspruch kann grundsätzlich längstens 30 Jahre nach dem Zeitpunkt der gescheiterten Abnahme durchsetzbar bleiben. Eine frühere Verjährung oder Verwirkung im konkreten Einzelfall ist damit nicht ausgeschlossen.

Bauträger sind diesem Risiko nicht schutzlos ausgeliefert. Nach Herstellung der Abnahmereife können sie eine wirksame Abnahme verlangen und damit den Beginn der fünfjährigen Verjährungsfrist herbeiführen. Alterungs- und nutzungsbedingte Verschleißerscheinungen stehen einer späteren Abnahme nicht automatisch entgegen. Die Erwerber können nach jahrelanger vertragsgemäßer Nutzung nicht verlangen, dass das Gemeinschaftseigentum allein wegen seines Alters wieder in einen vollständig neuwertigen Zustand versetzt wird.

Ob das Dach im entschiedenen Fall tatsächlich mangelhaft ist und der verlangte Kostenvorschuss in voller Höhe besteht, hat der BGH nicht abschließend entschieden. Das Oberlandesgericht Stuttgart muss hierzu weitere Feststellungen treffen.

Fazit: Abnahmeregelungen auch bei Bestandsprojekten prüfen

Die Entscheidung erhöht den Prüfungsbedarf bei Bauträgerverträgen und älteren Immobilienprojekten erheblich. Bauträger und Projektentwickler sollten kontrollieren, ob das Gemeinschaftseigentum gegenüber jedem Erwerber wirksam abgenommen wurde. Problematisch sind insbesondere Klauseln, die die Abnahme zwingend auf Vertreter, Verwalter oder Sachverständige übertragen oder spätere Käufer an eine frühere Abnahme binden.

Für Wohnungserwerber und Gemeinschaften gilt umgekehrt: Mängelansprüche sollten auch bei älteren Objekten nicht vorschnell als verjährt eingestuft werden. Entscheidend bleiben die konkrete Vertragsgestaltung, der tatsächliche Ablauf der Abnahme und eine rechtzeitige verjährungshemmende Geltendmachung der Ansprüche.

Mario Caligiuri

Rechtsanwalt

Sie benötigen Unterstützung im Rahmen der Prüfung von Bauträgerverträgen, Abnahmeklauseln oder bestehenden Mängelansprüchen?

‍Reden wir darüber! Unser Team für Bau- und Immobilienrecht steht Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Seite.

‍BGH, Urteil vom 26. März 2026 – VII ZR 68/24BGH, Urteil vom 9. November 2023 – VII ZR 241/22BGH, Urteil vom 12. Mai 2016 – VII ZR 171/15