BGH stärkt Vermieter: Lebensplanung vor Gericht ist keine Verhandlungssache

Aktuell wird in Vermieterkreisen ein Urteil des BGH vom 24.09.2025 (VIII ZR 289/23) zur Eigenbedarfskündigung von Wohnraum heiß diskutiert.

Worum geht es? Ein Vermieter, der im selben Haus wie der zu kündigende Mieter wohnt, beabsichtigt, die eigene Wohnung baulich zu verändern, um sie anschließend zu verkaufen. Die ähnlich große, vermietete Wohnung will er während der Umbauarbeiten und auch dauerhaft selbst nutzen. Das Amtsgericht Charlottenburg hat seiner Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht Berlin hingegen sah in dieser Kündigung eine rechtsmissbräuchliche Umgehung einer strengeren Kündigungsanforderungen einer Verwertungskündigung.

Dem widerspricht der BGH in aller Deutlichkeit. Da das Landgericht in seiner Entscheidung die von der Rechtsprechung, insbesondere vom Bundesverfassungsgericht und BGH entwickelten Maßstäbe für eine Eigenbedarfskündigung außer Acht gelassen habe, sah sich der BGH veranlasst, für künftige Rechtsstreitigkeiten nochmals folgende Prinzipien unmissverständlich festzuschreiben:

„Die Gerichte sind nicht berechtigt, ihre Vorstellung von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen) zu setzen. Demnach haben die Gerichte den Entschluss des Vermieters, die vermietete Wohnung nunmehr selbst zu nutzen […] grundsätzlich zu achten und ihrer Rechtsfindung zu Grunde zu legen. Ebenso haben sie grundsätzlich zu respektieren, welche Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht. Die Prüfung beschränkt sich demnach darauf, ob der Eigennutzungswunsch des Vermieters ernsthaft verfolgt wird und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist. Das Nutzungsinteresse des Vermieters hinsichtlich der vermieteten Wohnung ist auch dann zu respektieren, wenn er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt bzw. selbst verursacht hat.“

Aus dem Urteil des BGH lässt sich für künftige Verfahren noch nicht viel ableiten. Die Frage, ob die vorgetragenen Gründe tatsächlich eine Eigenbedarfskündigung tragen, wird vielmehr erst im Rahmen des erneuten Verfahrens vor dem Landgericht Berlin geklärt werden, an das der BGH die Sache zur Aufklärung und Entscheidung zurückverwiesen hat.

Klar ist nur, dass nach den Vorgaben des BGH die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nicht an den Maßstäben einer Verwertungskündigung, sondern allein an den Maßstäben einer Eigenbedarfskündigung zu messen ist.

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